MEDIDAS APROBADAS ACERCA DE LOS ARRENDAMIENTOS POR EL COVID-19

Tras las numerosas protestas respecto al pago de los alquileres provocadas por la paralización de muchas actividades económicas por la crisis sanitaria del COVID-19, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ha establecido una serie de medidas extraordinarias que afectan a los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual, como la prohibición  de los desahucios de personas vulnerables durante el estado de alarma y medidas destinadas a la suspensión de pagos en algunos contratos de arrendamiento. Pero estas medidas solo afectan a determinados contratos de arrendamiento que veremos más adelante.

Tal y como se establece en el anterior artículo “Las moratorias de hipotecas durante el estado de alarma por el COVID-19”, el Real Decreto-ley 11/2020 protege de forma especial a las personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la aprobación del Real Decreto-ley 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el Estado de Alarma.

La situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual viene definida en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020. El solicitante debe cumplir los siguientes requisitos:

1. Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, haya recibido un expediente de regulación temporal de empleo (ERTE) o haya reducido su jornada laboral por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar del arrendatario no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (613,52 €). Dicho importe será elevado en el supuesto que la unidad familiar cuente en su seno con hijos a cargo, personas mayores de 65 años y/o personas con alguna enfermedad o discapacidad, incluido el propio arrendatario.
3. Además, la renta más los gastos y el suministro básico del solicitante debe ser mayor o igual al 35% de los ingresos netos que perciban los miembros de la unidad familiar en su conjunto. Los gastos engloban gas, agua, Internet, teléfono y cuota de la comunidad.
4. Por último, el solicitante no puede ser propietario o usufructuario de ninguna otra propiedad en España, a no ser que la misma esté indisponible por causa de divorcio o separación por razones de adaptabilidad a una discapacidad.

En el artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020 vienen recogidos con el nombre de “acreditación de las condiciones subjetivas” los documentos que son necesarios para acreditar la situación de vulnerabilidad.

Las medidas extraordinarias aprobadas por el Real Decreto-ley 11/2020 en relación a los arrendamientos son las siguientes:

MORATORIA DE LA RENTA ARRENDATICIA

En primer lugar, el arrendatario podrá pedir la moratoria del pago de la renta de arrendamiento cuando se cumplan tres condiciones:

1. Personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.
2. Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es decir, quedan fuera los contratos de arrendamiento de segundas residencias o de viviendas vacacionales.
3. El propietario del inmueble debe ser una empresa pública o “un gran tenedor”. Gran tenedor hace referencia a dueños con más de diez inmuebles sin incluir garajes y trasteros, o que se trate de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Esta medida produce una serie de efectos dependiendo de quién sea el arrendador:

• Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Cuando no se consiga un acuerdo entre las partes, el arrendador dispondrá de un plazo máximo de siete 7 días laborables para comunicar al arrendatario la aplicación, a su elección, de alguna de las siguientes medidas:

 

1. Reducción del 50% de la renta del arrendamiento.
2. Una moratoria automática en el pago de la renta del arrendamiento.

Estas medidas van a afectar a un máximo de cuatro mensualidades de renta mientras se prolongue la duración del estado de alarma, o en su caso subsista la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19.

• Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con un arrendador que no cumpla los requisitos para ser considerado una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor. Podrá solicitar de la persona arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Si la persona física arrendadora no aceptase ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, antes mencionado, podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente.

PRÓRROGA AUTOMÁTICA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

Se faculta a los arrendatarios de vivienda habitual para solicitar y obtener del arrendador cuando se encuentre próxima la finalización del contrato, una prórroga extraordinaria del plazo de duración del arrendamiento por un período máximos de 6 meses. Durante este plazo se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La prórroga debe ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes hayan llegado a otro acuerdo.

Esta ampliación del contrato puede ser solicitada desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma.

APROBACIÓN DE UNA LÍNEA DE AVALES PARA LA COBERTURA POR CUENTA DEL ESTADO DE LA FINANCICIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA

Con el objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos sobre la vivienda por parte de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, con el objetivo de que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad.

Estas ayudas que deben destinarse por el arrendatario al pago de la renta de arrendamiento de la vivienda, tienen las siguientes características:

• Para poder recibir estas ayudas, debe el arrendatario encontrarse en la situación de vulnerabilidad económica definida en el artículo 5 antes mencionado.
• El importe máximo que podrá ser financiado será el equivalente a 6 meses de renta.
• El plazo máximo de devolución es de 6 años, prorrogables excepcionalmente otros 4 años.
• Las cantidades financiadas por la entidad bancaria no devengarán ningún tipo de interés ni gasto para el solicitante.

 

PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL

Este programa tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19 tengan problemas para atender el pago parcial o total del alquiler y se encuentren dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica definidos por el artículo 5 del Real Decreto-ley antes mencionado.

Tendrán la finalidad de hacer frente a la dificultad de devolución de aquellas ayudas de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan podido recuperar de la situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria, y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos.

La cuantía de la ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia, o en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma son los que determinen la cuantía exacta de estas prestaciones, dentro de los límites establecidos en el programa.

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

En el Real Decreto-ley establece la suspensión del procedimiento de desahucio. Si una vez finalizado el periodo de vigencia del estado de alarma, el arrendatario acreditase al juzgado que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social que le impida disponer de una solución habitacional, el Letrado de la Administración de Justicia, tras comunicarlo a los servicios sociales, acordará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento de la vivienda arrendada o, en su caso, del procedimiento de desahucio.

Además de estas cinco medidas mencionadas, es preciso tratar el tema de los arrendamientos formulados para uso distinto de la vivienda como serían los inmuebles y locales comerciales.

Hasta el momento, no se han dictado medidas que permitan la suspensión del pago de este tipo de arrendamientos, salvo el acuerdo al que pueda llegarse entre las partes. Esto puede ser muy perjudicial para este tipo de negocios dado que muchos de ellos se encuentran cerrados como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

Muchos autónomos y pequeñas empresas se ven obligados a cerrar sus negocios, por lo que sus ingresos disminuyen y es probable que no puedan hacer frente a al pago de la renta arrendaticia. Se puede ver en los medios de comunicación como los propietarios de estos negocios (bares, peluquerías) están disconformes porque no se les ha tenido en cuenta dentro de las medidas aprobadas por el Gobierno sobre la moratoria del pago de la renta y las sucesivas ayudas.

En definitiva, estas medidas sirven para dar respuesta a muchas de las protestas acerca del tema de los alquileres, pero muchas otras quedan sin resolver, como el tema de los arrendamientos de inmuebles y locales comerciales. Veremos si el Gobierno más adelante establece medidas relacionadas con ellos.

 

Paola de Roa Sánchez